¿Cómo planificar el pago del pie de una vivienda?

El desafío de juntar el pie hoy es mayor que hace algunos años.

Según explica Rodrigo Jaime, gerente comercial de Alejandro Jaime & Asociados - RealtyCorp, en años anteriores se veían créditos que financiaban el 90% o el 100% de la propiedad. Pero en la actualidad, señala, los bancos están otorgando créditos hipotecarios con un tope del 80%".

Y no es llegar y decir que se tiene el dinero: "Los bancos piden que se acredite el valor del pie antes de proceder con el proceso de estudio de títulos", aclara.

En ese sentido, indica Dafnnie Reyes, analista de Crédito en Capitalizarme.com, que según las políticas bancarias el 100% del pie se debe acreditar con recursos propios. "Ya sea a través de disponibilidad en la cuenta corriente, inversiones o ventas de bienes personales en proceso, aunque también se permite acreditar con una promesa protocolizada o una carta de oferta, documento que se emite al realizar reserva de la vivienda, y nos indica cuales son las condiciones y los pagos recibidos por la inmobiliaria".

Opción en verde

¿Cómo financiar ese pie?

Afirma Rodrigo Jaime que la mejor forma de financiar el pie para la compra de una propiedad es con ahorros propios. "Para muchos lo anterior no siempre es viable. En ese sentido, el pedir un crédito de consumo es una alternativa, pero es cara. Las tasas de los créditos de consumo son considerablemente más altas que los créditos hipotecarios".

Dice Dafnnie Reyes que lo ideal "es que el comprador tenga disponible en ahorros o subsidio el pago del pie, sin necesidad de endeudarse, ya que si toma un crédito de consumo, adquiere un compromiso de pago mensual adicional al pago del dividendo, que generalmente provoca un sobreendeudamiento del cliente".

Aunque mucho dependerá, dice la ejecutiva de Capitalizarme.com, "de la capacidad de crédito que tenga cada cliente, pues se espera que cada persona no tenga deudas de pago mensual superiores al 40% de su ingreso mensual. A esto se le llama una deuda responsable. Si el cliente se encuentra en este porcentaje, no habría problema, pero es bastante complejo que el mismo banco que te otorga tu crédito hipotecario adicionalmente te subvencione un crédito de consumo con ese fin".

Es por eso que una buena opción, asegura, "es conseguir en una mutuaria el crédito hipotecario, ya que se pueden dividir las deudas necesarias para financiar el pie, y además permite cancelar con tarjeta de crédito los gastos operacionales, que no es un gasto menor, pues generalmente está dentro del 1% y 1,5% del valor de la propiedad, y que los bancos también solicitan que sea con fondos propios".

Otra buena solución, indica Dafnnie Reyes, es comprar en verde.

"Ello te permite poder ir cancelando mensualmente el pie de la propiedad, sin tener que pagar intereses, y permitiendo cancelar una cuota que terminara en la fecha o unos meses antes de la entrega de la propiedad. Por ende, no se juntará el pago del dividendo y la cuota del pie".

Además, dice, "te ahorras el pago del aumento del valor de la UF, ya que este pago del pie se valoriza a partir del valor a la fecha de reserva; en cambio, si pides un crédito, deberás solicitarlo a la fecha de entrega y, por ende, el pie será mayor en pesos".

Añade que "actualmente las inmobiliarias permiten pagar el pie en cuotas, y realizan descuentos que se pueden fijar en el precio de la propiedad o incorporarlos como bono pie. Esto se refiere a que la inmobiliaria te da un porcentaje, el cual aumenta el valor de la propiedad (precio de escritura) y tú cancelas el otro porcentaje. Este tipo de facilidades son muy atractivas debido al porcentaje de financiamiento que se ofrecen actualmente (80%)".

Aunque aclara que hay casos en que es mejor esperar y ahorrar un poco más de pie.

"Esto se da específicamente cuando el cliente está sobreendeudado. Es preferible bajar la carga financiera y poder evaluar la compra, pero esa es una evaluación personal, ya que mensualmente existen gastos que no son con instituciones financieras, pero que sí reducen la disponibilidad mensual. También es bueno esperar para las personas que ya tengan una propiedad, debido a que a los créditos, en un alto porcentaje, son aprobados solo por el 80%, independiente de que vivan en la propiedad o la arrienden, a menos que puedan cancelar el 20% del pie en cuotas".

Y advierte: "Es importante ser precavidos cuando se obtiene una preaprobación, ya que eso no significa que tu crédito sea aprobado por los porcentajes iniciales, pues este documento no asegura que a la fecha de entrega sigas siendo sujeto de crédito, y menos por el porcentaje preaprobado, debido a que no se acredita la información proporcionada a la institución. Esto solo te lo entrega una aprobación formal con la acreditación de toda la información, pero de igual manera tiene un tiempo de duración, y en promedio son 90 días".

Afirma que "si estás preaprobado en una institución y mantienes el comportamiento de pago y de ingresos, seas aprobado para un crédito hipotecario, pero quizás el porcentaje de financiamiento cambie. Es por esto que idealmente siempre se debe mantener un ahorro adicional".

Viviendas usadas

Por su parte, Rodrigo Jame coincide en que buena una alternativa si se tiene capacidad de ahorro futuro es comprar en blanco o verde, lo que permite ahorrar dinero en el período de construcción del edificio. "Gran parte de las inmobiliarias permite pagar parte del pie en el número de cuotas equivalentes al período de tiempo que dura la construcción del proyecto".

Indica que "para el caso de propiedades nuevas la opción de pagar el pie en cuotas es una muy buena alternativa al ahorro, y además permite asegurar el valor del departamento a precios de blanco/verde que suelen ser más baratos que los proyectos con entrega inmediata".

En cambio, afirma, para el caso de la compra de propiedades usadas no es viable pagar el pie en cuotas. "Lo recomendable en estos casos es ahorrar y contar con los fondos antes de decidir la compra. La alternativa de pedir un crédito complementario es una opción, pero con un costo mucho más elevado que el de un crédito hipotecario".